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解放调查 | 上海颛桥存量地块“转型记”

摘要:曾经废弃的厂区改建科创园,吸引跨国公司纷至沓来“抢”厂房,如今二期建设已提上日程,这一切并非仅是“推倒旧厂区,建上新厂房”这么简单

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闵行报社

入驻马桥产业园的达闼机器人厂房效果图。

在闵行颛桥镇,七号河的南侧,一片121亩的土地上,曾经坐落了一家小有名气的电子元器件制造大厂,最辉煌时集聚了数千名工人。只可惜,由于行业不景气,这家台资工厂在2年多前关闭。

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闵行区马桥镇,曾经的城乡结合部小镇,正转型为“人工智能创新试验区”。小镇业态“腾笼换鸟”,低端产业离场,智能产业崛起——目前达闼机器人、现代重工机器人、鲸鱼机器人等一批企业和项目已落户,预计可形成千亿元规模产业集群。

如今,这一片土地上,新矗立起28栋厂房,吸引了一大批跨国公司纷至沓来,让园区运营方有了“幸福的烦恼”——“招商形势太好,房子不够用了”!眼下,金地威新科创园二期建设已提上日程,争取在今年夏天开工。

闵行报记者 戎长春 | 文

增强创新浓度,提升经济密度,这是传统工业基地闵行区以促进产业转型升级为抓手,盘活存量资源,提升城区能级和核心竞争力的一个缩影。今年,闵行区率先在全市提出盘活存量资源行动,首期已排摸出成片区域近6000亩、零星低效用区域近3000亩,共计9000亩存量转型用地虚位以待。

这个地块的“涅磐重生”,是颛桥镇元江产业片区整体转型的一个缩影。目前,1600亩的元江产业片区里,同时有10多个地块正在转型,处处可见耸立的塔吊。该镇1.5公里长的光华路两侧也悄然变身,有望成为沪上“最长”的文化创意街区。

位于颛桥镇的黄二村产业地块,毗邻上海交通大学、华东师范大学,东侧是紫竹高新技术产业园区,“零号湾”、沧源路创业街区等环绕周边,地理位置极佳。但长期以来,区域内主要以生产型以及小型贸易型企业为主,年产税仅约500万元。拥有绝佳区位,却只有低效产出,十分可惜。

“机器人”进驻,亩产税收可由7.33万元跃升至100万元

这两年,颛桥镇正在加快推进“3+10”个地块的成片转型,总面积达到3000亩左右,成为闵行区成片转型面积最大、成效最快的一个街镇。

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处于“人工智能创新试验区”、占地面积329亩的马桥产业园,一度被农田和工业厂房包围。今年启动存量资源转型以来,马桥产业园定位新一代人工智能产业聚集区,为加快达闼机器人、现代重工机器人等项目投产,园区内一批传统低端加工业闲置厂房加速调整升级;根据智能产业的实际需求,园区道路、供排水、供电、绿化等基础设施也进行了全方位改造,预计到2021年,该地块亩产税收将由原先的7.33万元跃升至100万元。

过去几十年,颛桥镇已开发1万多亩工业用地,如今仅剩下了1000多亩可用空间。一方面,用地遭遇到了天花板,另一方面,存量地块上的低效产业难以为继,整体转型迫在眉睫——这已成为上海不少镇产业发展面临的普遍问题。颛桥镇希望通过转型探索,走出一条镇域经济高质量发展的新路子。

黄二村项目区域示意图

数公里外的颛桥镇,产业转型升级效果已经初显——不仅带来了一个总规划面积74.79公顷的“光华路文化创意产业集聚区”,也补足了绿化、停车场等功能缺失,给当地居民群众营造出舒适宜居的生活环境。

跨国公司“抢”厂房

记者近日获悉,总投资约3.4亿元的黄二村转型升级项目已经启动,项目依托龙湖集团产城融合专业力量,引入“蓝海引擎”产业招商团队,采取“边建设边招商”模式,计划通过2年时间将黄二村打造成闵行南部科创中心核心区的发展新引擎,预计建成后年产税可达1亿元。

从上世纪50年代以来,光华路的沪闵路至中春路段1.5公里沿线曾是颛桥镇工业发源地。时至今日,沿线留下了约50万平方米的厂房、仓库和楼宇,主要产业为油漆化工产品生产、制药、机械五金加工以及各类仓储等产业。当下,它们毫无疑问会因为“安全隐患”“环境负担”而退出。2016年,颛桥以“产、城、人、文”融合的思路,引入优质社会资本和团队打造“光华路文化创意产业聚集区”。

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拥有极佳区位

根据规划,这里将以数字创意、创意设计为两大主导产业,建立集活力街区、创智园区、文化景区为一体的科技文创产业融合集聚区。目前,街区的步行系统、绿化景观、停车系统、滨水岸线等整体化改造正有条不紊地进行。

金地威新科创园的招商服务中心。

背靠大树好乘凉

闵行区经委相关负责人告诉记者,闵行区经历数十年城市化高速发展阶段,积累了大量低效工业用地,粗放的发展方式已不适应新时代的要求,“盘活存量资源不仅是闵行区提升经济密度的重要途径,也是实现城市更新与可持续发展的内在要求和关键举措。针对不同类型的闲置低效土地,闵行区因地制宜制定转型升级方案,协同推进产业提质增效和城市空间布局优化”。

中春路1288号,是金地威新科创园的门牌号。记者在现场采访时,正遇上金地威新产业发展公司招商中心总经理张庆军送一批老外客户出门。

颛桥黄二村片区东至淡水河、西至都市路,北至闵吴铁路支线、南至剑川路,占地201亩,被S4高速分割为东西两个片区。

聚焦“4+4”产业,三年内先行调整约6000亩工业用地

原来,一家世界500强企业新投资了新能源汽车电机电控生产线,经过多处考察,准备把研发、办公、生产等功能“放”到颛桥镇来,他们初步相中了园区的5号楼。

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近日,闵行区在年度招商资源推介大会上推出14幅商办用地,总面积810亩。会上还透露,闵行区率先发起盘活存量资源行动,首期已排摸出约9000亩存量转型用地。区长倪耀明说,闵行区已对区域内产业做了全新规划布局,把产业转型升级作为推动高质量发展的主攻方向;目前已形成以“一区两带”(国家产城融合示范区、南上海高新智造带、大虹桥国际商贸带)为核心,“4+4”(高端制造、人工智能、新一代信息技术、生物医药、国际商贸、现代金融、文化创意、科技服务)产业为重点的新一轮产业布局规划。

“5号楼,是园区最后一幢独栋厂房,现在已被两家跨国公司看上了!”张庆军笑着说,园区一期建了28幢厂房,于去年11月投入使用,现在75%已经租了出去,落户了40多家企业客户,涉及智能制造、生物医药、新材料等产业领域,“其实,剩下的25%厂房也不愁客户,但因为房子实在不多了,我们就不得不放慢节奏了,必须对项目优中选优”。

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作为承载发展的基础要素,工业用地的转型升级对闵行区而言是重中之重。记者从闵行区经委了解到,该区工业研发及仓储用地总量为76.6平方公里;根据规划,到2035年,这部分土地将收缩到36.3平方公里——共缩减53%。因此,闵行区新一轮发展必须不断提高单位土地的开发质量和产出强度,加快新旧动能转换。目前,闵行区制定了《加快存量产业资源转型发展的三年行动计划(2019-2021)》,预计三年间先行调整约6000亩工业用地。今年启动项目涉及存量土地面积约为总量的70%——大约4200亩。

对于园区引进的一些产业项目,颛桥镇副镇长任燕飞颇为满意:“在地块转型中,镇里严格把控新项目的业态和质量,与科创园一起进行了筛选和服务。”比如22号楼3楼,落户的是一家法国公司,主要销售激光信号设备,只租了800平方米的厂房,但税收可达800万元,是园区中单位产税最高的一个项目。而7号楼被一家生物医药研究院整体租下,主要从事疫苗研发生产,瞄准的是百亿级产值,目前仅装修厂房和安装设备就投入了2亿元,是园区目前投资最大的一个项目。

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地价与绩效联动,降低创新创业和产业转型升级成本

推倒旧厂区,建上新厂房,就能受到跨国企业的青睐?并非这么简单。“在厂房的设计和建设上,我们瞄准了跨国公司研发中心的需求,量身打造,提高适配度。”张庆军告诉记者,以前,市郊厂房都是大平层,就像一个个大盒子,而现在,他们新建的都是三四层的厂房,还穿插了双拼户型,可供企业灵活选择、组合使用;厂房底楼,可满足部分生产和中试车间的需求,层高达到7.2米,承重则在2吨,能够摆放大型设备,而二楼及以上,则适合办公,层高为5米,承重也降到了500公斤。

东西区改造意向展示图

围绕产业规划布局和目标,闵行区在推进存量资源转型的同时,持续加大政策保障、优化营商环境。

厂房只是被看好的因素之一。最近刚敲定要落户过来的易巴项目方表示,他们专注于新源和智能汽车技木领域,此前曾考察了多个地方,最终选择这里,一是看好颛桥镇的区位,这里离市中心相对较近,坐5号线地铁去莘庄10分钟,同时紧挨着嘉闵高架、S32高速、S4高速,去虹桥机场20分钟,浦东机场40分钟,算得上是上海通往长三角城市的西南门户;其二,金地威新科创园属于104工业地块,企业更看重其规范性、稳定性,有利于今后的长远发展。

目前,区域内现有入驻企业51家,建筑形式主要为厂房、办公用房以及少部分辅助用房,企业现状以机械加工、仓储、小型贸易类为主,年产税仅约500万元。由于入驻企业产业门类分散且能级偏低,设备设施及生产场所落后陈旧,存在环保、消防和安全生产隐患等众多问题,急需实施转型升级和结构调整。

闵行区经委表示,《闵行区工业企业综合绩效评估实施意见》《闵行区工业用地地价与绩效联动的实施细则》即将出台。前者的目标是建立资源利用效率评价制度和动态监测机制,根据评价结果,对资源要素进行差别化配置,形成强有力的倒逼机制;后者则针对新出让产业用地和存量提高容积率产业用地,实行地价与绩效联动,降低创新创业和产业转型升级成本。

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筑巢引凤,闵行区的招商引资机制、优化营商环境也在同步优化。在加强精准招商的同时,该区针对企业在知识产权保护、研发试验、科技成果产业化落地等方面的需求,积极打造、优化区内相关功能平台,实现资源共享、合作共赢。此外,闵行区还不断加大“一网通办”推进力度,深化证照联办、联合审批、并联验收、联合帮办和线上线下联办服务,实现76项区内审批事项全程线上办理。

在金地威新科创园的周边,政府部门正在建设绿化、新辟停车区域。

长期以来由于企业清退难以协调和村集体资产保值增值等问题,地区产业转型升级一直停滞不前。颛桥镇经发办副主任盛夏说:“由于企业租赁年限普遍较长,清退工作难以开展的同时,又要保障农民长效增收,地块整体改造慎之又慎,进度较为缓慢。”